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有哪些方法可以评估地价?
  • 提问者: 蓝之情 | 悬赏:10 | 提问时间:2013年07月10日 15时55分36秒 问题已解决
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  •   地价评估方法,按照其估价对象不同可分为基本估价法和应用估价法。

      高房价基本估价方法是为评估单个宗地价格所采用的方法,属于此类方法的有:市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。

      应用估价是在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上,对一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析,建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系,作为该范围内宗地价的评估标准,从而在需要时可以迅速地评估出该区域内宗地价格。此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。

      属于此类的方法有:路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修订法等。

      ①市场比较法是地价评估方法中最重要、最常用的方法,也是国际上通用的经典估价方法之一。其基本思路是根据替代原则,将待估地产与在较已发生交易的类似地产加以比较对照,从已经发生交易的类似地产的既知价格,经影响地产的交易情况、交易日、区域因素及个别因素等差别进行修正后,得出待估地产最可能实现的价格。这里所指的类似地产是指在用途、结构、区位等方面与待估地产相同或相似的地产。

      ②还原收益法也是地价评估中最常用的方法之一,它是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原利率,将评估对象的未来收益还原为评估日期收益的一种方法。用公式表示为:土地价格=土地纯收益÷土地还原利率。

      ③成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。用公式表示为:地产价格=地产取得费+地产开发费+税费+利息+利润+地产所有权收益。

      ④剩余法又称假设开发法、倒算法等,是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法,其基本思路是采用倒算的方式,估算出未来房地产正常交易价格的基础上,扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。基本公式是:地产价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息。

      ⑤路线价估价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。计算公式为:宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积+其他条件修正额。⑥标准宗地估价法的基本思路是在一定范围的均质区段、区片内,选定一具有代表性的宗地,即其形状、面积、临街条件、土地利用状况、地势、效用均具有代表性,属标准状态的宗地,通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法或剩余法评估标准宗地地价,将待估地产与条件类似的标准宗地加以比较对照,从标准宗地的既知价格,经影响地产的日期、区域因素及个别因素等差别进行修正后,得出待估地产最可能实现的价格。

      ⑦基准地价系数修订法是中国地价评估的基本方法之一。是利用基准地价和基准地价修订系数,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较,并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正,进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。
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